令和8年1月15日　提出 精華 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町大字下狛小字車付７番４７ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 狛田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 狛田駅東方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ下狛駅及び近鉄狛田駅東側徒歩圏にある比較的閑静な一般住宅地域。行政上の用途地域は１低専で、その成 熟度も勘案すると、今後、地域要因の大きな変動はなく現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は精華町及び周辺市町を含む住宅地域で、需要者は自用目的の個人が中心である。近隣地域は最寄り狛田駅 や生鮮食料品を扱う店舗へも徒歩圏にある。比較的区画と街路の配置が整い、閑静な居住環境も有していることから、 地価は若干ながら上昇している。近隣地域及び周辺地区において取引される中心価格帯は土地で９百万円強、新築戸建 物件で２５百万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 定住型の閑静な居住環境を有する住宅地域で取引も自用目的が中心である。比準価格のみを得たが、従来需要者の意思 決定には居住アメニティが重視され、取引実例が強い影響を及ぼしてきた地域であることや、採用した取引事例はいず れも地域要因の類似性が高く信頼性を有することから、比準価格の信頼度は大きい。従って１試算価格といえども規範 性は高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　精華 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [149.8] [100.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 祝園・新祝園駅周辺、学研都市エリアの市況 は堅調である。既存集落や利便性等が劣る地 域の市況は弱いが、状況には若干ながら改善 が見られる。 下狛地区の全体的な市況は弱めであるが、近 隣地域は居住環境が良好で地価は若干ながら 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％