令和8年1月15日　提出 精華 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町大字祝園小字中ノ町７番２３ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m町道 水道、ガス、下水 新祝園 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 新祝園駅北東方 230m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ祝園駅及び近鉄新祝園駅東側徒歩圏にあって街路や画地の配置が整った住宅地域。住宅地域として成熟して おり、行政上の用途地域も１低専で、今後も一般住宅地域として現状維持での推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は精華町及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心。精華町役場や商業施設精華ガーデンシ ティへの接近性に恵まれる。近鉄新祝園、ＪＲ祝園の両駅に徒歩圏にあり、京都、大阪、奈良の各都市中心部へアクセ ス可能となっている。又、街路や区画が整然とし閑静な居住環境を形成している。こうした良好な交通・接近条件、環 境条件により地価は上昇している。近隣地域及び周辺地域等の中心価格帯は標準地規模の土地で２４百万円強である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 定住型の住宅地域で取引も自用目的が中心である。１低専地域であり、建蔽率や容積率の点で収益を獲得する建物延床 面積が小さくなること等から敷地規模に見合う収益が期待できない。従って収益還元法の適用は断念した。但し近隣地 域は従来収益性よりも居住の快適性等が重視されて価格形成される傾向があることから１試算価格とは言え比準価格の 規範性は高い。従って比準価格を採用し、前年価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　精華（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 祝園・新祝園駅周辺、学研都市エリアの市況 は堅調である。既存集落や利便性等が劣る地 域の市況は弱いが、状況には若干ながら改善 が見られる。 街路や画地の配置が整った住宅地域で交通接 近条件は概ね良好である。従来需要者の選好 性は相対的に高く地価も上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.8 ％