令和8年1月14日　提出 井手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井手 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡井手町大字井手小字西高月６０番６１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.8m町道 水道、下水 玉水 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．８ｍ 町道 交通 施設 玉水駅東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ 現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、井手町または周辺市町の住宅地域が存する圏域。市場参加者は井手町に地縁選好性を有する圏内居住者 を主とし、外部からの転入は少ない。当地域は井手町内でも相対的に住環境の良い高台に存し、需要は町内でも比較的 安定して存する。一方で供給は、既存物件が数年に一度程度売買される程度である。このため需給動向は比較的安定し ており、現状の価格水準を維持している。なお、取引件数は少なく、中心価格帯の把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、自己居住用物件が中心で収益物件がほとんど見られず、合理的な賃貸住宅の経営が不可能 と判断される地域であるためこれを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、前年価格と の検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 目先の企業業績は堅調だが、消費は物価高で 伸び悩んでいる。今後は円安、金利高の不安 要素に加え、海外リスクで先行き不安が強ま りつつある。 地縁選好性の高い井手町内でも外部からの参 入がある地域で、スーパー等の進出で生活利 便性も向上したが、地価上昇には至っていな い。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％