令和8年1月13日　提出 久御山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 9-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.

鑑定評価額 8,380,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町田井新荒見１１４番１外 ②地積 　(㎡) 76,918   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 高度地区5種 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場等が建 ち並ぶ内陸型工業地 域 東12m町道、四方路 水道、ガス、下水 大久保 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   335 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 230.0 ｍ、奥行　約　　 335.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ町道、四方路 交通 施設 大久保駅西方 3.7km 法令 規制 工専 (70,200) 高度地区5種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路網の整備進展により、広域交通網との接続性が高まり、交通利便性が向上する見込みであり、当面の需 給動向は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府南部を中心とする京阪間の工業地域で、高速道路インターチェンジへの接近性に優れたエリアであ る。需要者は大手製造業者が主体であるが、物流施設投資を意図する不動産業者等も含まれる。金利上昇等の影響も懸 念されるが、大手企業の収益力改善等を背景に、工業地に対する需給は強含みで推移している。画地規模・取引価格帯 は需要者属性により多岐にわたるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性が認められる工業地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた 。対象標準地は自己使用目的の大規模工業地であり、賃貸経営を想定することは困難であることから、収益還元法は適 用しない。取引価格水準を指標に価格形成されていると認められることから、地域の取引実態を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、 資金力を有する企業を中心に投資意欲は堅調 であり、府内の設備投資は増加傾向にある。 新名神高速道路の開通による利便性の向上が 期待されるが、整備完了までは数年の期間を 要する見通しである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％