鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
久御山 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久御山 -3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　志田原　賢太郎

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久世郡久御山町佐山双栗８番３７外				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	大久保 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

大久保駅西方

2.0km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は認められない。久御山町内における宅地需要は堅調
で、供給も限定的であることから、今後も上昇基調を維持して推移していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね久御山町及び隣接する宇治市等に存する住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁を有する
居住者及び町内企業に勤務する給与所得者等が中心である。最寄り駅からは離れるが、供給が限定的であること等から
、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は、土地は１００㎡程度で１，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性が認められる住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた
。対象標準地は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、想定要素を多分に含むこと
から相対的規範性に劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年価格との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、
雇用・所得環境の改善を背景に、利便性に優
れる地域を中心に需要は概ね堅調に推移して
いる。

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変
動は認められない。底堅い需要が維持されて
おり、取引価格は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

久御山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｄ -105	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m町道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,200)
b	２６Ｋ２Ｇ -14	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２６Ｋ２Ｏ -9	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２６Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
e	２６Ｋ３Ｈ -24	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,806	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	100,307	100 [ 90.2]	111,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 108,220	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	112,013	100 [ 102.0]	109,817		111,000
c	(　 ) 135,933	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,634	100 [ 120.0]	110,528		112,000
d	(　 ) 122,443	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	118,173	100 [ 106.9]	110,545		112,000
e	(　 ) 131,510	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	126,924	100 [ 113.2]	112,124		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

久御山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,252,361	434,456	1,817,905	1,471,500	346,405	（　0.9732） 337,121	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,840,023 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久御山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の３ＤＫ程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種・同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,467	95,355	2.0	190,710
							2.0	190,710
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		190,710		381,420
								381,420

⑨年額支払賃料	190,710 円　×　12ヶ月　＝　 2,288,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,288,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,174,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,252,361 円　　　　（　 19,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久御山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,656 円	2,288,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.20 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,456 円　（　　　　　　 3,811 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,471,500 円（　　　　　 12,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,252,361 円
②総費用	434,456 円
③純収益　①－②	1,817,905 円
④建物等に帰属する純収益	1,471,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	346,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	337,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,840,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久御山 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久世郡久御山町佐山双栗８番３７	1328000177846-0000
2	久世郡久御山町佐山双栗８番４８	1328000177857-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
久御山 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久御山 -3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三田村　公司

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久世郡久御山町佐山双栗８番３７外				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	大久保 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

大久保駅西方

2.0km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

以前に開発された小規模一般住宅が建ち並び、周辺には中層共同住宅が多い住宅地域で、今後も地域要因に大き
な変化はなく推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね久御山町及び隣接する宇治市、八幡市、京田辺市等内の小規模一般住宅地域である。主たる需要者は
同圏域の居住者等であるが、当該地域に地縁的選好性を有する者が比較的多い。中心となる価格帯は、土地については
１００㎡程度で１，２００万円前後、新築住宅で３，２００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視さ
れる地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上
の観点を踏まえ、比準価格を標準として決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は米国通商政策の影響が自動車産業を中
心に続くが緩やかに回復している。今後は、
物価上昇の継続による個人消費等への影響が
注視される。

周辺には中層共同住宅も多い小規模一般住宅
地域で特段の地域要因の変動はないが、区画
の整った住宅地域で、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

久御山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｄ -103	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
b	２６Ｋ２Ｏ -9	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	２６Ｋ２Ｏ -4	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m町道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２６Ｋ３Ｏ -18	宇治市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,424	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	106,820	100 [ 100.0]	106,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 135,933	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,634	100 [ 120.0]	110,528		112,000
c	(　 ) 146,243	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	142,551	100 [ 129.0]	110,505		112,000
d	(　 ) 138,570	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	137,755	100 [ 121.2]	113,659		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

久御山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,164,847	412,188	1,752,659	1,426,760	325,899	（　0.9712） 316,513	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,360,767 円　　　　（　 64,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久御山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	114 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の３ＤＫ程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種・同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,410	91,650	2.0	183,300
							2.0	183,300
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		183,300		366,600
								366,600

⑨年額支払賃料	183,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,199,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,199,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,089,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,164,847 円　　　　（　 18,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久御山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,988 円	2,199,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.20 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 412,188 円　（　　　　　　 3,616 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,426,760 円（　　　　　 12,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,164,847 円
②総費用	412,188 円
③純収益　①－②	1,752,659 円
④建物等に帰属する純収益	1,426,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,360,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久御山 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久世郡久御山町佐山双栗８番３７	1328000177846-0000
2	久世郡久御山町佐山双栗８番４８	1328000177857-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考