令和8年1月13日　提出 久御山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町栄３丁目１番８８ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 大久保 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 大久保駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 久御山町東部に開発された住宅地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。最寄り駅からはやや離れ るが、住環境が良好で供給も少ないため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久御山町を中心に隣接する宇治市等に存する住宅地域である。主たる需要者は、久御山町に居住する一 次取得者が中心で、周辺市町からの転入者もみられる。最寄り駅からはやや離れるが、区画整然とした住宅地域で居住 環境が良好なことから、需要は安定している。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で２，５００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が認められる久御山町及びその周辺に位置する住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであ り、規範性の高い価格が得られた。対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の 状態にあるため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心の地域であることから、地域の取引実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 90.6] [103.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、 雇用・所得環境の改善を背景に、利便性に優 れる地域を中心に需要は概ね堅調に推移して いる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ、熟成した住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％