令和8年1月15日　提出 大山崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 大山崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 大山崎駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画の整然とした住宅地域で地域要因の大きな変動はなく、今後も現状で推移するものと予測する。 大山崎町において良好な住宅団地で、需給は安定しており、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大山崎町を中心とし長岡京市も含まれる阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線に所在する住宅地 域である。区画の整った小規模画地の住宅団地であり、需要者は大阪、京都に通勤する住宅の一次取得者が大半を占め る。最寄駅の接近性にやや距離があるが、地価動向はやや上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯は、標準的画 地の規模で土地２０００万円、新築の戸建物件で４０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の住宅によって占められる住宅団地であり、自用目的としての取引が大半を占め、市場参加者も共同住宅等の収益 物件は見られない。従って、収益価格の算出は断念し、自用としての住宅の取引が中心であるため、居住快適性及び利 便性等に基づく市場性を重視した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [136.9] [102.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は全体的に穏やかに改善しているが 、不動産市場は建築費、金利の上昇により先 行きが懸念される。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。区画の整った住宅地では需要は安定し ており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％