令和8年1月15日　提出 大山崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1.5:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧来からの一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近年、近接に分譲住宅が新規に供給されるなど、周辺を 含め、需給は活発である。地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線の駅圏で、大山崎町及びその周辺に存する既成住宅地域である。需 要者は大阪、京都に通勤する住宅の一次取得者が中心で、規模が大きく細分可能なものは分譲業者の需要も見られる。 周辺においては開発に伴う分譲住宅が見られ、需給は比較的活発である。需要の中心となる価格帯は土地２０００万円 台、新築の戸建物件は４０００万円台が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、需要者は自用目的での取引をする個人が大半である。取引事例比較法の適用に あたっては、価格牽連性の高い事例を多数収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方で、 最寄駅に遠く合理的な賃貸物件の経営が困難であり、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、規範 性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [193.7] [103.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は全体的に穏やかに改善しているが 、不動産市場は建築費、金利の上昇により先 行きが懸念される。 周辺を含め地域要因に大きな変動はない。西 山天王山駅周辺における住宅の需給は活発で 、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％