別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大山崎 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大山崎 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三田村　公司   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６
 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
風致地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北6.2m町道 水道、下水 山崎

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６．２
ｍ町道		 交通

施設		 山崎駅北西方

480m		 法令

規制		 １低専
(40,60)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に比較的近いが高台の中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も特に地域要因に大きな変化はなく推移す
るものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線ＪＲ京都線等の沿線に存する熟成した中小規模等一般住宅地域である。主たる需要者は京都、
大阪等の中心部へ通勤する一次取得層等で、標準的画地規模での更地価格は２，４００～２，８００万円程度となって
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視
される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以
上の観点を踏まえ、比準価格を標準として決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    243,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[161.3]		 [100.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国通商政策の影響が自動車産業を中
心に続くが緩やかに回復している。今後は、
物価上昇の継続による個人消費等への影響が
注視される。

既成の中小規模住宅地域であり、特段の地域
要因の変動はないが、地価はほぼ横這いから
若干の上昇傾向状況にある。


特別の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大山崎 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｈ

-19		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m町道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２６Ｋ２Ｊ

-29		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m町道
、中間画地
１低専

(40,60)
c ２６Ｋ２Ｉ

-131		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
d ２６Ｋ２Ｂ

-28		 八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e ２６Ｋ２Ｄ

-114		 八幡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m国道、
南西8m、角地
準住居
高度3種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
154,670 		 100
[  99.8]
154,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
142,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
138,488 		 100
[  89.1]
155,430 
155,000 
c (　           ) 
184,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
185,493 		 100
[ 118.8]
156,139 
156,000 
d (　           ) 
151,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
143,363 		 100
[  93.0]
154,154 
154,000 
e (　           ) 
137,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
130,637 		 100
[  84.7]
154,235 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



大山崎 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 指定容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大山崎 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６
 1309000010088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大山崎 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大山崎 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６
 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
風致地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北6.2m町道 水道、下水 山崎

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．２
ｍ町道		 交通

施設		 山崎駅北西方

480m		 法令

規制		 １低専
(40,60)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面、現状を維持すると
予測する。山林を背後に擁する高台の地勢であり、需要者の選好性に影響を及している傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の中規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。鉄道駅徒歩
圏の地域では、京都、大阪等に通勤する住宅の取得者層が主な需要者であるが、丘陵地、低地等の自然的条件が需要者
の選好性に影響を及ぼしている傾向も見られる。取引は中古戸建が中心で、取引価格は、画地規模、建物の築年数、状
態等により異なるが、需要の中心的な価格帯は、中古戸建で３，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は
試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切
に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し
、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    243,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[161.3]		 [100.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善が見られるなか、物価
上昇の継続が消費に及ぼす影響、海外政治経
済等による不透明感が内在している。


地域要因に特段の変動はない。駅に近いが、
行政的条件が厳しく、背後に山林を擁する地
勢が需要者の選好性に影響を及ぼしている傾
向が見られる。

地籍調査事業が施行されたが、個別的要因に
特段の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大山崎 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｉ

-133		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m町道、
中間画地
１低専
西国風致地区
(40,60)
b ２６Ｋ２Ｊ

-29		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m町道
、中間画地
１低専

(40,60)
c ２６Ｋ２Ｍ

-5		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.7m市道
、中間画地
１低専

(40,60)
d ２６Ｋ２Ｈ

-22		 乙訓郡大山崎町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m町道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
e ２６Ｋ２Ｈ

-11		 乙訓郡大山崎町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m町道、
南7m、準角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,149  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
166,643 		 100
[ 100.0]
166,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
142,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
138,488 		 100
[  99.0]
139,887 
140,000 
c (　           ) 
124,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,246 		 100
[  80.3]
154,727 
155,000 
d (　           ) 
164,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
190,563 		 100
[ 123.4]
154,427 
154,000 
e (　           ) 
186,459  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
182,476 		 100
[ 114.7]
159,090 
159,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



大山崎 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 低層住宅地で、指定容積率が低く、かつ、対象標準地の敷地規模では、経済合理性を有する賃貸住宅の建築は困
難であり、また、近隣地域は、自己使用目的の居住の快適性等を勘案して価格形成されている地域であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大山崎 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６
 1309000010088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考