令和8年1月15日　提出 大山崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三田村　公司   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字下植野小字寺門１３番１０ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 新規に開発された小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見 込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線ＪＲ京都線等の沿線に存する住宅地域で、小規模一般住宅地域である。主たる需要者は京都、 大阪等の中心部へ通勤する一次取得層等で、標準的画地規模での更地価格は１，６００～２，０００万円程度となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視 される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以 上の観点を踏まえ、比準価格を標準として決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [156.8] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国通商政策の影響が自動車産業を中 心に続くが緩やかに回復している。今後は、 物価上昇の継続による個人消費等への影響が 注視される。 小規模一般住宅地域で特段の地域要因の変動 はないが、地価は若干の上昇を続けている。 特別の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％