令和8年1月15日　提出 木津川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -20 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市州見台５丁目５番１０ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木津 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 木津駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する梅美台、城山台住宅団地と相まって広範囲に住環境のよい住宅地域を形成している。行政上の用途地域 は１低専で他の用途への転換は考え難い。今後も現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木津川市及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。近隣地域は州見台住宅団地に 属し、隣接する梅美台、城山台住宅団地と共に大規模な環境条件のよい住宅地域を形成している。需要者の選好性は城 山台住宅団地には劣るが、なお良好といえ、地価は上昇している。取引における中心価格帯は標準地規模の土地で１６ 百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引は自用目的が中心である。対象標準地の行政上の用途地域は第１種低層住居専用地域で、建蔽率や容積率の規制が 強く、投下資本に見合った収益の確保が期待できないこと等から、規範性を有する収益価格は試算できないと判断し取 引事例比較法のみを採用した。近隣地域は定住型の住宅地域で、従来地域の閑静さ、居住の利便性や安全性等が重視さ れる傾向がある。従って比準価格には高い規範性が認められ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [170.8] [100.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模ニュータウンや旧木津町中心部の市況 は概ね堅調に推移しているが、旧加茂町や旧 山城町は地域の衰退傾向により市況は弱い状 況が続いている。 地域要因に特段の変動はないが、従来区画整 然として環境条件に優れており、一般的要因 の影響と相まって地価は若干上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％