令和8年1月15日　提出 木津川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -15 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　大﨑　晋也   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市相楽大里２５番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模の新旧一般住 宅が混在する住宅地 域 北3.7m市道 水道、下水 山田川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、３． ７ｍ市道 交通 施設 山田川駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と新築住宅の混在する住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。交通利便 性は比較的良好であるものの、新たに開発された住宅地に比べると選好性が劣り、地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市及びその周辺市町を含むエリア内の一般住宅が多い住宅地域である。主たる需要者は居宅目的 の一次取得者層である。新たに開発された住宅地域の需給が堅調であるが、新旧の住宅が混在する既成住宅地は選好性 がやや劣るため、需給は横ばい傾向にある。中心となる価格帯は、標準的な土地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅である。主たる需要者である地縁を有する一次取得者であり、市場性を重 視して投資判断を行うと考えられるため、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。一方、近隣地域における賃貸市 場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上により、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、さ らに代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川の人口は横ばい、世帯数は微増傾向。 交通利便性や生活利便性の違いにより、住宅 地の需給動向は区々である。 成熟した住宅地域につき、地域要因に特段の 変動はみられない。農家住宅等が混在する地 域特性上、やや選好性に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.8 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％