令和8年1月15日　提出 木津川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　大﨑　晋也   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津池田１０１番３ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 木津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 木津駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はみられない。交通利便性及び 生活利便性がともに良好で需給は安定しており、当面の間、地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市内のＪＲ片町線又は近鉄京都線沿線に形成された中小規模住宅地域である。主たる需要者は、 木津川市や周辺市町に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内に位置し、周辺幹線道路沿いに店舗も充実し ているため、需給は底堅く推移している。中心的な価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で概ね５００万円前である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の地域であり、主たる需要者である一次取得者は、市場性を重視して投資判断を行うと考え られるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと考えられる。一方、敷地規模の観点から経済合理性のある賃 貸経営が困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。以上により、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、前 年価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　木津川（府） -10           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市の人口は横ばい、世帯数は微増傾向 。交通利便性や生活利便性の違いにより、住 宅地の需給動向は区々である。 成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動 は認められない。交通利便性、生活利便性が 良好な地域であるため、需給は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +0.8 ％