令和8年1月10日　提出 京丹後 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市大宮町周枳小字鶴川１９４８番１５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 京丹後大宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 京丹後大宮駅北方 1.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新興の住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は住宅地域としての成熟度を高めつつ安定的に推移 するものと予測される。需要が堅調なことから地価水準については上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市大宮町や峰山町の中心市街地及びその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。需要者は 同市内に居住する第一次取得者層の個人が中心であるが転入需要も見られる。同一需給圏内では新規分譲による供給多 寡が続くが、幹線道路背後に位置し商業施設への利便性が良好な住宅地域として需要が堅調で、地価は上昇傾向で推移 している。中古住宅の取引も見られ始めたが、新築戸建住宅で２，５００万円前後の取引が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、主に戸建住宅を主体とする地域で、生活利便性や快適性等を重視する自用目的での取引を中心とし、経 済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない地域であることから収益還元法の適用を断 念した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価 格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧市街地を中心に市内の人口は減少傾向にあ り、峰山町及び大宮町の選好される一部の地 域を除き、需要は総じて弱含みで推移してい る。 安定した利用状況が続いており、特段の変動 要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％