令和8年1月13日　提出 京田辺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市三山木七瀬川３番１６ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 同志社前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 同志社前駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状のままで推移すると予 測する。成熟した住環境が形成されており、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京田辺市及びその周辺に位置する住宅地域で、主にＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の地域の範囲である 。主たる需要者は、同圏域に居住する一次取得者である。高台の住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩圏内で利便性は 比較的良好であるため、安定した需要がみられており、地価は概ね横ばいで推移している。市場での取引の中心は、標 準的規模の土地で２，４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が認められる住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた 。対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため、収益価格 は試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり、地域の取引実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [149.4] [100.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、 雇用・所得環境の改善を背景に、利便性に優 れる地域を中心に需要は概ね堅調に推移して いる。 地域要因に特段の変動はない。高台の住宅地 域であるが、駅徒歩圏内の良好な利便性を有 しており、取引価格は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％