令和8年1月15日　提出 京田辺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市草内八田１６番３８ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 興戸 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 、６．５ｍ市道 交通 施設 興戸駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線及びＪＲ片町線沿線で、概ね京田辺市、精華町、木津川市等に存する中小規模住宅を中心とす る範囲。需要者は京田辺市内の居住者が中心で圏外からの転入は少ない。周辺では地元業者によるミニ開発も見られる が、需要を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺の取引は、標準的規模の土地で１，２００万円前後、新築で総額 ３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、戸建住宅利用を中心とし、また画地規模も小さく、収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅を想定する ことが現実的でないため適用を断念した。利便性及び居住の快適性を重視する自らの居住目的の取引が支配的であり、 市場における取引水準を重視して価格決定されるため、市場性を反映した比準価格は規範性が高い。よって、本件にお いては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [116.0] [103.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は総じて上昇傾向であるものの、旧集落 や交通接近条件の劣る地域では需要の減退傾 向が見られる。 地域要因に特段の変動はない。地価は比較的 堅調に推移している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％