別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京田辺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京田辺 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京田辺市田辺蕪木２２番２７
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新田辺

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 新田辺駅北西方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、土地の細分化による再販の動きもみられる。今
後も当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の住宅地域の圏域と判断した。主な需要者は京田辺市内及び周辺市域に
居住する、京阪方面に勤務する第一次取得者層である。駅徒歩圏内に位置する、住環境良好な住宅地域であることから
、需要は安定している。７０坪程度あれば総額が嵩むため、細分割された画地もみられる。土地は標準的な画地で４，
０００万円程度、分割による新築戸建て物件は４，０００万円前後で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い住宅地に係る事例を中心に試算しており、現実の不動産市場を反映しており
説得力は高い。一方、収益価格については、賃貸市場が成熟しておらず、想定要素を多分に含むことから相対的規範性
に劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、相対的規範性に劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡
に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京田辺 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.1]		 [100.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、
雇用・所得環境の改善を背景に、利便性に優
れる地域を中心に需要は概ね堅調に推移して
いる。

最寄り駅より徒歩圏内の住宅地域であり、地
域要因に特段の変動は認められず、取引価格
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京田辺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｄ

-184		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
西6m、二方路
１低専

(60,80)
b ２６Ｋ２Ｄ

-167		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c ２６Ｋ２Ｄ

-178		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２６Ｋ２Ｈ

-27		 京田辺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高15m
(60,200)
e ２６Ｋ２Ｋ

-129		 京田辺市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
179,932 		 100
[ 103.5]
173,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
197,524  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
198,893 		 100
[ 109.3]
181,970 
182,000 
c (　           ) 
207,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
203,666 		 100
[ 111.6]
182,496 
182,000 
d (　           ) 
211,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
205,532 		 100
[ 113.3]
181,405 
181,000 
e (　           ) 
168,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,155 		 100
[  92.2]
184,550 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京田辺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,616,278 
854,134 
3,762,144 
2,819,920 
942,224 		 （　0.9719）
915,748 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,335,317 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京田辺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     15.1 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件、行政的条件等からＬＳ２階建共同住宅（平均専有面積約５５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,595 
175,450 		 1.0  175,450 
2.0  350,900 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,619 
178,090 		 1.0  178,090 
2.0  356,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

353,540 		 353,540 
707,080 
⑨年額支払賃料        353,540 円　×　12ヶ月　＝　       4,242,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,242,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       233,724 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,440,756 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           353,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          707,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         172,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,616,278 円　　　　（　        20,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,619 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京田辺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,000 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,234 円  　　　        4,674,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,300 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         854,134 円　（　　　　　　         3,865 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,819,920 円  
（　　　　　        12,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,616,278 円      
②総費用 854,134 円      
③純収益　①－② 3,762,144 円      
④建物等に帰属する純収益 2,819,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 942,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 915,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,335,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京田辺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京田辺市田辺蕪木２２番２７
 1311000263972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京田辺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京田辺 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京田辺市田辺蕪木２２番２７
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新田辺

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 新田辺駅北西方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 画地や街路の配置が比較的整った住宅地域。近鉄新田辺駅及びＪＲ京田辺駅並びに駅周辺商業地域へも徒歩圏に
ある。戸建住宅用の開発地域であり、他の用途への転換は考え難く、今後も現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京田辺市及び周辺市町の住宅地域で需要者は自己による居住目的の個人が中心である。近隣地域の北方は
農地が広がり住宅地域としての範囲はさほど大きくはないが、街路や画地配置が比較的整っており閑静な居住環境を有
する。更に新田辺駅（近鉄）及び京田辺駅（ＪＲ）並びに両駅周辺の商業地域に徒歩圏にある。需要者の選好性は概ね
良好で地価はやや上昇している。近隣地域等における取引価格帯は標準地規模の土地で４０百万円強である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心である。近隣地域は戸建住宅用の開発地域であり、典型的需要者の行動基準に照らすと、日照や
通風等の居住に係る快適性、生活利便性等、収益性ではやや捉え難い居住アメニティが価格形成や意思決定において重
要な要因となっている。従って収益価格は説得力において比準価格にやや劣ると判断して比準価格を採用し、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京田辺 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 74.1]		 [100.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新田辺駅徒歩圏や同志社山手、松井ヶ丘、花
住坂といった郊外ニュータウンの需要は安定
的に推移している。市の全体的な市況は概ね
堅調である。

交通・接近条件に恵まれた閑静な住宅地域で
、需要者の選好性も堅調である。一般的要因
の影響と相まって地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京田辺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｅ

-13		 京田辺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南西12m、
二方路
１低専

(60,80)
b ２６Ｋ２Ｈ

-26		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高15m
(60,200)
c ２６Ｋ２Ｄ

-168		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d ２６Ｋ２Ｄ

-162		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e ２６Ｋ３Ｂ

-30		 城陽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,957  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
194,245 		 100
[ 108.2]
179,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
171,184  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
169,489 		 100
[  92.2]
183,828 
184,000 
c (　           ) 
164,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
172,601 		 100
[  90.2]
191,354 
191,000 
d (　           ) 
165,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
165,978 		 100
[  91.3]
181,794 
182,000 
e (　           ) 
157,688  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
159,896 		 100
[  86.4]
185,065 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



京田辺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,495,885 
836,691 
3,659,194 
2,757,100 
902,094 		 （　0.9719）
876,745 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     21,384,024 円　　　　（　     96,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京田辺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     15.1 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、画地条件等を勘案し、２階建共同住宅（１室５５㎡程度）と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,550 
170,500 		 1.0  170,500 
2.0  341,000 

 2～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,572 
172,920 		 1.0  172,920 
2.0  345,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

343,420 		 343,420 
686,840 
⑨年額支払賃料        343,420 円　×　12ヶ月　＝　       4,121,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,121,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       227,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,325,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          686,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         167,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,495,885 円　　　　（　        20,343 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,572 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京田辺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,591 円  　　　        4,553,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      331,800 円  　　　　     39,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        39,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         836,691 円　（　　　　　　         3,786 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,757,100 円  
（　　　　　        12,476 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,495,885 円      
②総費用 836,691 円      
③純収益　①－② 3,659,194 円      
④建物等に帰属する純収益 2,757,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 902,094 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 876,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,384,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京田辺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京田辺市田辺蕪木２２番２７
 1311000263972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考