令和8年1月15日　提出 八幡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市八幡小松６番１２外 ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 石清水八幡宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 石清水八幡宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用に特別な変動等は無く、今後とも安定的に熟成を深めてい くものと予測する。需要にやや弱含みも窺われ、地価はやや下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線及び八幡市内の中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者は同市在住者や 地縁関係者が中心で、圏外からの参入は限定的である。地域内の新規分譲開発は乏しく、建替え等の需給が主となる。 交通接近条件や市場選好性の劣後等により地価は下落基調で推移しており、新築戸建は２，０００万円台の取引が中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。対象標準地の画地規模等から、経済合理的 な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複数の取引事例 を採用し、市場取引の実態が精緻に繁栄された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [191.9] [102.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金利先高観から需要者の購入姿 勢に変化がみられる。利便性志向によりバス 便圏等の選別が厳しく市場の二極化がより鮮 明となっている。 地域要因に大きな変動等は認められず、交通 接近条件、環境条件等において、圏内の競合 物件との選好性から、需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％