令和8年1月15日　提出 八幡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市八幡柿ケ谷１４番４３ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 樟葉 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 樟葉駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。最寄り駅まで遠い が住環境は比較的良好で、枚方市との選好性の格差も縮小しており地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡市内の中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。近隣地域周辺の需要者は同一需給圏内の居 住者が多い。近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏外で、隣接の男山地区や松井山手周辺の住宅地に比較して選考性は劣る が、区画整然とした居住環境の良好な地域で、格差は縮まりつつある。周辺にはミニ開発の宅地分譲も見ら、土地１４ ０㎡、新築総額３，７００万円程度、中古住宅２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は中規模の自用の戸建住宅利用がほとんどで、行政的規制によって容積率も低く共同住宅等の収 益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した 比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市 場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 92,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の八幡市の人口は減少、世帯は微増 、宅地分譲面積は増減を繰り返し、住宅着工 件数は減少傾向。宅地需給バランスは均衡に 向かっている。 八幡地区の人口は減少、世帯は増加している 。近隣地域は最寄り駅まで遠いが、良好な住 環境が保たれており住宅地需要は堅調である 。 方位は北西向きで、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％