令和8年1月16日　提出 長岡京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市調子１丁目７１番８９ ｢調子１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く建ち並ぶ住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 西山天王山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 西山天王山駅東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。阪急西山天王山駅に近 く利便性が良好な地域であり需要は底堅い。そのため当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長岡京市を中心とする阪急京都本線、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、 地縁的選好性を有する一次取得者層である。最寄り駅に近く、利便性に優るため、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推 移している。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模なら２，０００万円程度、新築戸建住宅なら４，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。画地規模が小さく、賃貸住宅の建築は経済合理性が認めら れないため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似 性が高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [103.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡京市の人口は横ばい傾向に転じつつある 。駅徒歩圏は需要、価格ともに堅調であるが 、徒歩圏を外れると弱含みであり、二極化傾 向にある。 市場動向に影響を与える特段の変動要因は見 られない。最寄り駅からの距離が近く、利便 性が高い地域であり、価格は堅調に推移する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％