令和8年1月15日　提出 長岡京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市天神４丁目１０６番６ ｢天神４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長岡天神 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 長岡天神駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。良好な居住環境が維 持されており需要は堅調、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市内に所在する中小規模住宅地域で、特に市内中心部に広がる住宅地域が中心。需要者の中心は長 岡京市内の居住者や地縁関係者、一部に圏外からの転入もある。規模が大きければ細分割を前提として開発業者等の参 入もある。駅周辺の公共事業等の影響もあり需要は堅調。市場では中古物件が中心で一部に建替用地や新規分譲も見ら れる。土地は１５０㎡程度で３５００～４０００万円、中古物件で４０００～４５００万円程度の物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、公法上の規制は厳格で収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法 を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用 目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    243,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡京（府） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数の増加が頭打ちの様相を見せ るが、利便性の良好な地域を中心に需給は堅 調に推移。市内中心部での公共事業等の進行 にも期待感。 居住環境の良好な地域で、一般的要因の影響 もあり需要は底堅さが見られる。駅周辺ほど の勢いはないものの地価は上昇傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +1.2 ％