別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
向日 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 低層店舗等が見られ
る新駅周辺の商業地
域		 北17m市道、三方路 水道、ガス、下水 洛西口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 向日市阪急洛西口駅西地区土
地区画整理事業が進行中。		 街

路		 １７ｍ市道　二方路 交通

施設		 洛西口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 阪急洛西口駅及びＪＲ桂川駅からのアクセスに優れる商業地域であり、周辺では大型商業施設も見られる。当エ
リアは進行中の土地区画整理事業の影響も受けることから、今後も地価は上昇していくものと把握される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    504,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び周辺市区において背後に住宅地を有する駅前商業地域と把握され、需要者の中心は不動産業
者や、収益物件としての取得を目論む投資家等と判断される。駅接近性に優れることに加え、背後に住宅需要が存する
画地は稀少性が高く、周辺での開発状況等も相俟って需要は旺盛であると把握される。取引の中心価格帯は画地規模等
によって異なるため、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。一方、収益価格は建築費が高騰していること等の要因から、比準価格に比し低位に試算された
が、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　向日（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    463,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府下の地域経済は緩やかに持ち直してお
り、先行きについては海外経済の動向や物価
・人手不足などに注視を要する。


大型商業施設至近の商業地域であり、当エリ
アは進行中の土地区画整理事業の影響も受け
ることから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +5.4 ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｉ

-183		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(70,100)
b ２６Ｋ２Ｋ

-115		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,275)
c ２６Ｋ２Ｋ

-117		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.4m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(60,300)
d ２６Ｋ２Ｅ

-16		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
南4m、二方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２６Ｋ２Ｉ

-14		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北23m府道、
東6.5m、西6m、
三方路
準住居
高度2種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
456,428  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
451,997 		 100
[  89.2]
506,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
380,079  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
397,183 		 100
[  79.2]
501,494 
501,000 
c (　           ) 
339,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,672 		 100
[  70.6]
489,620 
490,000 
d (　           ) 
337,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
334,352 		 100
[  63.2]
529,038 
529,000 
e (　           ) 
271,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
264,337 		 100
[  53.9]
490,421 
490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    504,000 円／㎡]  



向日 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,952,436 
10,654,668 
39,297,768 
30,634,000 
8,663,768 		 （　0.9571）
8,292,092 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    218,212,947 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 371.06 ＲＣ6 1,925.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   634 ㎡     31.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等から１階店舗、２階事務所、３階以上を住宅とする店舗事務所付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.42 
83.4 
291.42 
3,372 
982,668 		 10.0  9,826,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
371.06 
95.1 
352.88 
2,360 
832,797 		 10.0  8,327,970 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
301.24 
90.1 
271.42 
2,250 
610,695 		 2.0  1,221,390 
2.0  1,221,390 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,925.44 
89.8 
1,729.98 

4,258,245 		 23,040,210 
4,885,560 
⑨年額支払賃料      4,258,245 円　×　12ヶ月　＝　      51,098,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,729.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,098,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,554,947 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,543,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,040,210 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         218,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,885,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,189,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,952,436 円　　　　（　        78,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,372 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
向日 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,650,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,532,968 円  　　　       51,098,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,039,200 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    4,372,500 円  　　　　    530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,654,668 円　（　　　　　　        16,805 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,925.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,634,000 円  
（　　　　　        48,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,952,436 円      
②総費用 10,654,668 円      
③純収益　①－② 39,297,768 円      
④建物等に帰属する純収益 30,634,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,663,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,292,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,212,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 1308001276884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
向日 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.
鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 低層店舗等が見られ
る新駅周辺の商業地
域		 北17m市道、三方路 水道、ガス、下水 洛西口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪急、ＪＲの二駅へ徒歩圏内
に所在。		 街

路		 １７ｍ市道、二方路 交通

施設		 洛西口駅南東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。洛西口駅西側の開発事業等
地域的な発展が期待されており、地価は当面上昇傾向に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西京区をはじめ周辺市区等に所在する商業地域の一帯で、特に駅近くに立地するエリアが中心。需要者の
中心は店舗やテナントビル、賃貸マンションの経営を目的とする地元の中小企業や個人事業者。駅前に土地区画整理さ
れて形成された比較的新しい商業地域で、エリアは限定的で供給は少ない。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地
条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル等も多い。需要者にとって収
益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似性を有する
取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を
関連づけて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　向日（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    463,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復に伴って商業地需要は回復傾向。
市場は活性化するも立地条件や画地条件等に
よる選別化の傾向は依然として強いが、優良
物件は少ない。

阪急駅前に土地区画整理されたエリアで、Ｊ
Ｒ駅や大型商業施設へも近く立地優位性があ
る。供給は少なく地価は上昇傾向が継続、上
昇率は拡大。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ａ

-12		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.4m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２６Ｋ２Ｉ

-26		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m府道、
東3m、角地
近商

(100,300)
c ２６Ｋ２Ｐ

-30		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
d ２６Ｋ２Ｋ

-117		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.4m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(60,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
328,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
421,846 		 100
[  84.4]
499,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
793,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
795,192 		 100
[ 144.1]
551,833 
552,000 
c (　           ) 
352,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
345,779 		 100
[  71.3]
484,964 
485,000 
d (　           ) 
339,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,672 		 100
[  72.3]
478,108 
478,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



向日 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,462,864 
10,506,791 
38,956,073 
30,056,000 
8,900,073 		 （　0.9571）
8,518,260 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    224,164,737 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 371.06 ＲＣ6 1,925.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   634 ㎡     31.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上はファミリータイプの住宅で平均専有面積は約５５㎡程度、仕様は標準的。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 想定建物の類似建物の有効率により判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.42 
85.0 
297.01 
3,719 
1,104,580 		 10.0  11,045,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
371.06 
90.0 
333.95 
2,500 
834,875 		 7.0  5,844,125 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
301.24 
90.0 
271.12 
2,150 
582,908 		 2.0  1,165,816 
1.0  582,908 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,925.44 
89.1 
1,715.44 

4,271,087 		 21,553,189 
2,331,632 
⑨年額支払賃料      4,271,087 円　×　12ヶ月　＝　      51,253,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,715.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金に担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,253,044 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,562,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,690,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,553,189 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         204,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,331,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         567,717 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,462,864 円　　　　（　        78,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,719 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
向日 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,600,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,537,591 円  　　　       51,253,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,039,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,290,000 円  　　　　    520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,506,791 円　（　　　　　　        16,572 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   1,925.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,056,000 円  
（　　　　　        47,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,462,864 円      
②総費用 10,506,791 円      
③純収益　①－② 38,956,073 円      
④建物等に帰属する純収益 30,056,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,900,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,518,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,164,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市寺戸町八ノ坪１２６番
 1308001276884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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