令和8年1月15日　提出 向日 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市寺戸町大牧１番４３ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 東向日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 東向日駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び周辺市区の阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の中小規模一般住宅地域を含む圏域である 。鉄道駅からやや遠く、丘陵の地勢であるが、居住環境は良好であり、住宅の一次取得者層を中心として需要は安定的 である。中心的な価格帯は、土地で１，５００万円～２，０００万円程度、中古戸建で２，０００万円～２，５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、典型的な市場参加者は自己使用目的の個人であるため、収益価格 は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、画地規模等の類似性を有する事 例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有する と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [128.5] [100.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用、所得環境の改善が見られるなか、物価 上昇の継続が消費に及ぼす影響、海外政治経 済等による不透明感が内在している。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成して おり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％