鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
城陽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城陽 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　森田　信彦

TEL.

鑑定評価額

95,600,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	城陽市長池北清水１１２番５外				②地積　(㎡)	693 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	台形 1.5:1	店舗ＬＳ1	店舗、事務所等が見られる路線商業地域	北東10m国道	水道、下水	長池 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層の店舗事務所の敷地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

長池駅南西方

360m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、事務所等が見られる幹線道路沿いの路線商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変
化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗事務所の敷地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部・宇治市・城陽市等の幹線道路沿いの路線商業地域が存する圏域。需要者の中心は地元中小企
業や個人事業者のほか、規模によっては大手法人業者の需要も見られる。接面する国道は交通量も多く、商圏は宇治市
・城陽市のほか井手町も含み比較的広い。観光客に向けた商業施設は少なく、地元客需要の強い地域である。画地規模
にばらつきが大きく中心となる価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、収益物件も見られ一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難であ
るため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこと
から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 219,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[168.6]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目先の企業業績は堅調だが、消費は物価高で
伸び悩んでいる。今後は円安、金利高の不安
要素に加え、海外リスクで先行き不安が強ま
りつつある。

幹線道路沿いの商業地域で通過車両も多く、
背後地も広いことから路線商業地域として需
要は堅調であり地価も上昇傾向が続く。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

城陽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｈ -22	城陽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16.4m国道、北西5.4m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	２６Ｋ３Ｐ -107	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	２６Ｋ３Ｅ -23	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
d	２６Ｋ３Ｈ -104	宇治市		建付地	（　）	長方形	東9.3m市道、中間画地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
e	２６Ｋ３Ｂ -101	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、西5m、角地		近商高度4種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,319	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,994	100 [ 115.5]	144,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 190,586	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,120	100 [ 128.7]	161,709		162,000
c	(　 ) 160,051	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	174,540	100 [ 123.0]	141,902		142,000
d	(　 ) 145,833	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,000	100 [ 107.0]	143,925		144,000
e	(　 ) 139,276	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	141,770	100 [ 96.0]	147,677		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

城陽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,959,872	3,068,400	11,891,472	8,290,200	3,601,272	（　0.9505） 3,423,009	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	76,066,867 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城陽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	693 ㎡	38.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,150	1,290,000	8.0	10,320,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,290,000		10,320,000
								0

⑨年額支払賃料	1,290,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,480,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,860,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,320,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,959,872 円　　　　（　 21,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,164 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

城陽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	464,400 円	15,480,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 728,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,014,700 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,068,400 円　（　　　　　　 4,428 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,290,200 円（　　　　　 11,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,959,872 円
②総費用	3,068,400 円
③純収益　①－②	11,891,472 円
④建物等に帰属する純収益	8,290,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,601,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,423,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,066,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

城陽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	城陽市長池北清水１１２番５	1311000137392-0000
2	城陽市長池北清水１１２番６	1311000137393-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
城陽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城陽 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　宇野　由香子

TEL.

鑑定評価額

95,600,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	城陽市長池北清水１１２番５外				②地積　(㎡)	693 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	台形 1.5:1	店舗ＬＳ1	店舗、事務所等が見られる路線商業地域	北東10m国道	水道、下水	長池 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

長池駅南西方

360m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり地域要因に特別の変動要因はなく今後も現況を維持しつつ推移するものと予測さ
れる。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部・宇治市・城陽市・八幡市等の商業地域の一帯である。需要者の中心は地元中小企業や個人事
業者のほか、規模によっては大手法人業者の需要も見られる。接面する国道は交通量も多く、商圏は宇治市・城陽市の
ほか井手町も含み比較的広い。観光客に向けた商業施設は少なく、地元客需要の強い地域である。画地規模にばらつき
が大きく中心となる価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は商業地域であり、周辺にはテナント物件や共同住宅も見られ収益性が価格形成に影響を与えているため、市
場性及び収益性を反映させるものとした。比準価格は類似する商業地の事例から比準したもので規範性は高い。収益価
格は店舗を想定したが想定要素も多くやや信頼性に劣る。よってより規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考と
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 219,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[168.6]

[100.0]
100

138,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は、緩やかに回復している。個
人消費は、緩やかに持ち直し観光は増加。雇
用・所得環境は緩やかに改善している。

交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であり
、背後地に住宅も多く、商業地域として地価
は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

城陽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｈ -22	城陽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16.4m国道、北西5.4m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	２６Ｋ３Ｃ -8	宇治市		建付地	（　）	台形	西11m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	２６Ｋ３Ｂ -8	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、北6m、角地		２中専高度1種最高20m (80,200)
d	２６Ｋ３Ｊ -15	宇治市		建付地	（　）	不整形	西17.5m市道、東5m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	２６Ｋ２Ｈ -6	八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,319	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,994	100 [ 115.5]	144,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 136,441	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	158,983	100 [ 109.2]	145,589		146,000
c	(　 ) 137,868	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	142,565	100 [ 98.9]	144,151		144,000
d	(　 ) 206,393	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	213,697	100 [ 146.6]	145,769		146,000
e	(　 ) 126,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,162	100 [ 93.6]	134,788		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

城陽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,203,405	3,121,760	12,081,645	8,492,400	3,589,245	（　0.9505） 3,411,577	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	75,812,822 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

城陽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	693 ㎡	38.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,185	1,311,000	8.0	10,488,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,311,000		10,488,000
								0

⑨年額支払賃料	1,311,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,732,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,732,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 629,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,102,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,488,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,203,405 円　　　　（　 21,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

城陽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	126,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	471,960 円	15,732,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 728,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,039,500 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,121,760 円　（　　　　　　 4,505 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,492,400 円（　　　　　 12,255 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,203,405 円
②総費用	3,121,760 円
③純収益　①－②	12,081,645 円
④建物等に帰属する純収益	8,492,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,589,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,411,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,812,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

城陽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	城陽市長池北清水１１２番５	1311000137392-0000
2	城陽市長池北清水１１２番６	1311000137393-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考