令和8年1月14日　提出 城陽 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市水主北垣内３５番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,160) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に作業 所等が混在する住宅 地域 西3.8m市道 水道、ガス、下水 富野荘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 富野荘駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く残る集落地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城陽市を中心とする京都府南部の市町に存する住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する一次 取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。地域人口の減少、高齢化により潜在的な需要は弱含みであるが、富 野荘駅勢圏における価格水準の上昇を受けた需要の波及が認められ、地価は緩やかに上昇している。中心となる価格帯 は、需給が少なく、立地条件、画地条件等により価格水準が一様ではないことから、その特定が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を主とする集落地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格 が説得力を有する。収益目的の取引はなく、経済合理性を有する賃貸物件を想定することは現実的ではなく、戸建住宅 の賃貸市場も未成熟である。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更 に単価と総額との関連、住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　井手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.3] [101.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇や実質所得の減少、国内外 の政策動向といった懸念材料はあるものの、 城陽市内の不動産市場は総じて堅調な動きが 続いている。 城陽市縁辺部に位置する農家住宅を主とした 集落地域であり、地域人口の減少、高齢化が 懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％