令和8年1月14日　提出 城陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福原　啓太   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田西ノ口３５番１５外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 寺田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 寺田駅北西方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持する と予測する。駅徒歩圏で交通利便性の良好な住宅には根強い需要があり、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城陽市及び周辺市に位置する住宅地域である。主たる需要者は、京都市または周辺市へ通勤する個人で ある。城陽市の人口は減少傾向にあるが、寺田駅周辺の開発もあり、寺田地区の人口は微増傾向にある。駅徒歩圏内の 住宅には一定の需要もあり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、２ ０００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円から４０００万円を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い住宅地域であり、収益性よりもむしろ、居住の快適性が重視される地域であること、画地規模や近隣地 域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、収益物件用地としての需要は考えにくいため、収益還元法は適用せず、前 年標準地価格との検討も踏まえて、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　城陽（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市の人口は減少傾向にある。一方、駅徒 歩圏内の住宅地の需要は根強く、地価は上昇 傾向となっている。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.3 ％