令和8年1月14日　提出 城陽 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市富野北垣内１番１０８ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 富野荘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北方街路から２５ｍ超は１低 専（６０．１００） 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 富野荘駅東方 900m 法令 規制 ２低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後もほぼ現状を維持し、地価は当面上昇傾向で推移すると予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、城陽市内にあってＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線の住宅地域であり、需要者は城陽市内に居住するエン ドユーザーを中心としている。生活利便性に難の無い住宅地域であって住宅地需要は概ね堅調であり、取引水準も上昇 傾向にある。価格帯は、新築物件で３，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大き な判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、戸建住宅を主としており経済合理 的な賃貸経営は困難と把握されることから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [130.2] [103.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は観光や製造業を中心に持ち直しの 動きがみられるが、一部に弱めの動きがみら れ、原材料価格の高止まりや人手不足などが 不安視される。 地域要因に特段の変動はなく、需給関係は概 ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％