令和8年1月14日　提出 城陽 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田中大小７２番５ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 寺田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 寺田駅東方 550m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると予測す る。また現状、地積規模がまとまった画地が多いため、敷地の細分化傾向は進行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線の城陽市及び周辺市町の住宅地域と把握される。需要者は同圏域に居住する ファミリー世帯を中心としている。最寄り駅への接近性等、交通接近条件は良好であるが、やや街路条件が劣る。京都 市内中心部の地価高騰の影響もあり、その需要並びに地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯については、画 地規模が様々であり、一律に定められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、 本件鑑定評価にあたっては、郊外立地特性並びに街路条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性 の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [152.4] [102.0] 100 99,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は緩やかに改善、住宅投資は 京都市内を中心に底堅く推移している。物価 は前年を上回る中、個人消費は緩やかに持ち 直している。 旧来からの住宅地であり、街路条件はやや弱 い。一方、駅徒歩圏に位置し、生活利便性も 高いため、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％