令和8年1月14日　提出 城陽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市久世下大谷６番７ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 新田駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城陽市北部及び宇治市南部の住宅地域である。需要者は、市内居住者の買替えや戸建住宅を選好するフ ァミリー層が中心であるが、画地分割を伴う分譲開発を企図する事業者も見られる。丘陵部の住宅地域であるが、既存 住宅の建替え、再販等により良好な住環境が保たれており、需要は堅調で、地価は上昇基調にある。中心となる価格帯 は、対象標準地規模の土地で２，９００万円前後であるが、画地分割により総額を抑える傾向が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域である。自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価 格が説得力を有する。また、対象標準地の公法規制等の観点から、賃貸物件を想定することは現実的ではなく、戸建住 宅の賃貸市場も未成熟である。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、 更に単価と総額との関連、住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [131.0] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇や実質所得の減少、国内外 の政策動向といった懸念材料はあるものの、 城陽市内の不動産市場は総じて堅調な動きが 続いている。 丘陵部の開発型住宅地域で、良好な居住環境 が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％