鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

亀岡 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２６Ｋ４Ｆ（林） -5	南丹市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		都計外地森計国定公(３種)
b	２６Ｋ４Ｋ（林） -1	福知山市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	２６Ｋ４Ｍ（林） -1	亀岡市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣地森計
d	２６Ｋ４Ｆ（林） -3001	南丹市		森林の土地所有権		ほぼ整形	南6m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 524	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	520	100 [ 67.9]	766	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	766
b	(　 ) 806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	806	100 [ 102.0]	790		790
c	(　 ) 1,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,136	100 [ 147.0]	773		773
d	(　 ) 1,290	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	1,262	100 [ 175.1]	721		721
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +70.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 770 円／㎡]

亀岡 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内の林地地域であり、宅地に対する需要のほか、公法上の規制や開発コスト等を考慮すると、経済合理性の観点から宅地開発
を想定することは困難であり現実的でないと判断したため。

亀岡 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

標準地は雑木林地で、一般的な林業経営に基づく純収益を把握することは困難である。ま
た、公法上の規制により宅地への転換も困難であるため、収益還元法の適用を断念した。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	亀岡市曽我部町犬飼未ケ谷４２番	1314000080583-0000
2	亀岡市曽我部町犬飼未ケ谷４４番１	1314000080586-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
亀岡 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀岡 13-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　佐々　勝英

TEL.

鑑定評価額

8,710,000 円

１㎡当たりの価格

770 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

亀岡市曽我部町犬飼未ケ谷４２番外

②地積(㎡)

11,311

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

農家集落に近い一部用
材林のほか雑木の多い
地域

南3m市道

亀岡

6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 600 ｍ、西　1,000 ｍ、南　 0 ｍ、北　 600 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 10,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　25 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

３ｍ市道

交通

施設

亀岡駅南西方

6.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

　市街化調整区域内の林地地域であり、開発規制等から宅地化の影響は限定的である。林業を取り巻く環境は依
然として厳しく、需要の回復も期待しにくいことから、当面の林地価格は微減傾向で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 770 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、京都府南丹及び中丹エリアの林地地域を中心に、府内の都市近郊林地及び農村林地地域一帯と
判定した。当該圏域内での林地取引は転用を目的としたものが中心で、林業経営を目的とする取引は希薄である。需要
者は、資産保有目的又は太陽光発電施設用地等への一部転用を企図する個人や法人が考えられるが、林地の取引件数は
少なく、取引される規模や事情も多様であることから、需要の中心となる価格帯を把握できる状況にはない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した価格で
ある。なお、当該地域は亀岡市郊外の市街化調整区域内に存し、公法上の規制や経済合理性の観点から宅地開発を想定
することが困難かつ雑木林が主体で林業収入も見込めないことから、控除法及び収益還元法の適用は断念した。したが
って、市場性を反映した比準価格を採用し、類似の基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 京都（林） 20-2 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,020 円／㎡

[ 100.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 132.6]

[ 100.0]
100

　　769

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 774 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.5 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

亀岡市の人口は減少傾向が続いている。市街地内で
の宅地開発動向は比較的旺盛であるが、周辺農村部
には波及しておらず、林地取引は僅少である。

市街化調整区域内に存する林地地域で、地域要因に
特段の変動はなく、一般的要因の影響を受けて需要
は低調に推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +2.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0