令和8年1月10日　提出 亀岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市大井町南金岐重見４９番１外 ②地積 　(㎡) 2,863   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 地域 北8m市道 水道、下水 並河 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    95 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  94.5 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 並河駅南西方 850m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、今後も土地利用は安定 的に推移するものと予測する。堅調な需要から、地価水準は上昇傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね京都府内に位置する工業地域の圏域と判断した。中心となる需要者は地元事業者のほか、京 都府中南部に拠点を必要とする製造事業者や物流事業者なども考えられる。京都縦貫自動車道大井ＩＣに近く、さらに 近年の都市部周辺などにおける工業地価格の上昇等の影響を受けていることから、本地域の工業地需要は堅調であり、 地価水準は上昇傾向で推移している。取引件数が少ないことなどから、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で生起した取引事例を収集し、価格牽連性が認められる事例を選択して試算されたものであり 、実証的であって規範性が高い価格である。本地域は中小規模工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域で、自用目的の取引 が中心であり、工場等の賃貸市場が未成熟であることなどから、収益還元法は適用できなかった。よって本件において は規範性が高い比準価格を標準とし、さらに類似の標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [112.4] 100 100 [100.0] 100 [177.2] [100.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向にある。近年の都市 部周辺などにおける工業地価格の上昇等の影 響を受け、市内の工業地需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。本地域の工業 地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％