令和8年1月10日　提出 亀岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -18 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４―１２ 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.7m市道 水道、下水 亀岡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘な街路の配置も残る旧来 からの農家住宅地域 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 亀岡駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４―１２ ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅等の存する亀岡市郊外の既成住宅地域で、土地利用状況に特段の変動等はなく、当面は現況を維 持しつつ推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及び周辺市町郊外に存する農家住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は圏域内に地縁を有 する個人等であり、圏外からの転入は少ない。都計法第３４条第１２号の指定を受けたものの、少子高齢化による過疎 化の進行で集落内の取引は少なく、市場が未成熟で価格水準が形成されていない。また、取引には親族間取引等恩恵的 な取引も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の農家住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収 益還元法の適用は断念した。比準価格は取引市場で発生した取引事例を収集選択、試算しており、市場の実態を反映し た実証的かつ客観的な価格であり説得力を有すると判断した。以上より、標準地の価格における推移及び代表標準地と の検討並びに市場動向をも勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性等の優位な地域の需要は比較的堅 調で不動産市況は上昇傾向にある。一方、市 街地周辺は依然として需要が弱含む等二極化 が進んでいる。 安定した利用状況が続いており、特段の変動 要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％