令和8年1月10日　提出 亀岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市古世町２丁目２０番６２ ｢古世町２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の利便性等に優れた既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、土地利用は安定的に推移するもの と予測する。需要は底堅く推移しており、地価は当面、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀岡市中心部及びその周辺の住宅地域を中心とする圏域である。典型的な需要者は同市内の個人等が想定 される。路線商業地域背後の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で利便性も高いこと等から需要は堅調に推移し ている。また、品等が高く維持管理の状態が良好な中古物件に対する需要も見込まれること等から地価は概ね上昇傾向 で推移している。中心価格帯は標準的画地規模の土地で１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において発生した取引事例を多数収集し、規範性のある適切な事例を選択して試算 されたものであり、実証的で説得力のある価格である。近隣地域の周辺では賃貸用共同住宅も散見されるが、画地規模 等の諸条件に照らし、経済合理性を有する賃貸用共同住宅の想定が困難であること等から、収益還元法は非適用とした 。以上より、本件では比準価格を標準とし、指定基準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　亀岡（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性等の優位な地域の需要は比較的堅 調で不動産市況は上昇傾向にある。一方、市 街地周辺は依然として需要が弱含む等二極化 が進んでいる。 地域要因に特段の変動はみられない。相対的 に良好な生活利便性等から需要に底堅さがみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +1.8 ％