令和8年1月10日　提出 亀岡 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４―１２ 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の既成住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 亀岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小高い丘陵地に形成された郊 外の住宅団地 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４―１２ ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で土地利用状況に特段の変動等はなく、当面は現状のまま推移するものと予測 する。需要は依然として弱含みで、地価は微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀岡市内の都計法第３４条１２項の指定を受けた市街化調整区域内の住宅地域をはじめとした比較的土地 利用度の劣る住宅地の存する圏域である。典型的な需要者は地縁のある個人等である。郊外の丘陵地にあって生活利便 性が劣るため、市場競争力に劣り、同一需給圏内では新規分譲による供給が続いていることから地価は微減傾向で推移 している。中古住宅の取引が中心であり、中心価格帯としては中古住宅で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内において発生した取引事例を多数収集し、規範性のある適切な事例を選択して試算されたもの であり、実証的で説得力のある価格である。当該地域は自己利用が主で賃貸市場が成熟しておらず、経済合理性を有す る賃貸用建物の想定が困難であること等から、収益価格は試算していない。以上より、本件では比準価格を標準とし、 類似の標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [154.5] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性等の優位な地域の需要は比較的堅 調で不動産市況は上昇傾向にある。一方、市 街地周辺は依然として需要が弱含む等二極化 が進んでいる。 安定した利用状況が続いており、特段の変動 要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％