令和8年1月10日　提出 亀岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下西山１３番１２４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 馬堀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模の戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域で、今後も住宅地域としての成熟度を高めつつ推移すると考えられ る。一般的要因の動向等を踏まえると、当面の地価は上昇基調で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ馬堀駅及び亀岡駅の勢圏を中心とするＪＲ山陰本線沿線の住宅地域と判定した。主たる需 要者は、市内に在住又は勤務する戸建住宅取得層であり、市外からの転入も見られる。近隣地域は駅徒歩圏外の新興住 宅地域であるが、市街地中心部と比較した割安感に加え、京都縦貫道へのアクセスも良好であることから、需要は堅調 である。需要の中心となる価格帯は、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比 較も適切で、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅 地域であり、賃貸市場が未成熟で収益性に馴染まないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [103.0] 100 [156.8] [101.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市では駅徒歩圏の住宅地を中心に需要は 堅調である。建築費の高騰で中古需要も増え 、郊外団地は割安感から一定の需要が続いて いる。 地域要因に特段の変動はない。市街地中心部 と比較した割安感を背景に、地価は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％