令和8年1月10日　提出 亀岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下中筋６１番４４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化近接の住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条第１１号 「市街化区域に近隣接した区 域」篠第２地区 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化区域に隣接した既成住宅地域で、土地の利用状況等に大きな変化は見受けられない。今後も現状を維持 して推移し、一般的要因の動向等から当面の地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、亀岡市内の都市計画法第３４条第１１号又は１２号の指定区域及びこれと代替関係にある周辺 市街化区域の住宅地域と判定した。主たる需要者は、市内に在住又は勤務する戸建住宅の取得層である。近隣地域は市 街化調整区域に所在するため選好性にはやや劣るが、駅徒歩圏で生活利便性に大きな支障はなく、比較的低予算帯の一 次取得者層による需要も認められる。需要の中心となる価格帯は、新築の戸建物件で３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、投 資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 65.3] [101.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市では駅徒歩圏の住宅地を中心に需要は 堅調である。建築費の高騰で中古需要も増え 、郊外団地は割安感から一定の需要が続いて いる。 地域要因に大きな変動はないが、周辺市街化 区域内の住宅地と比較した割安感が需要を下 支えし、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％