令和8年1月10日　提出 亀岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１２ 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北4.8m市道、三方路 水道、下水 亀岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 亀岡駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１２ ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地より乖離した既存の農家集落地域で、土地利用に特段の変動は見られないが、亀岡市全体の宅地需要 の上昇等を反映し、地価水準は当面横這いで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亀岡市及び周辺市町において形成された農家住宅地域及び市街地外縁部に形成された住宅地域の圏域。 需要者の中心は、地縁者や血縁者等であり、外部からの転入は少ない。市街化調整区域であっても合法的に建築可能な 地域では一定の取引が見られており、地価水準も現状を維持している。なお取引は僅少で、事情を含む場合も多く、ま た取引価格も画地条件等により様々であるため、需要の中心的価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外に位置する農家住宅地域で、取引は自己使用目的が大半であり、賃貸市場が形成されていないこ とから、収益価格の試算は行わなかった。信頼性を有する複数の取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映され た実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向ながら、住宅地市場は 安定的に推移しており、市中心部の区画整理 地や新規分譲地を中心に需給は堅調に推移し ている。 成熟した住宅地域であり、土地利用に影響を 及ぼす特段の変動要因は認められず、地価は 横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％