鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
亀岡 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀岡 -1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　宇野　行将

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亀岡市西町１４番				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域	東6m府道	水道、下水	亀岡 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 240 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ府道

交通

施設

亀岡駅南西方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの既成住宅地域であり、土地利用に変化等は見られず、当面は現状のまま安定的に推移すると予測され
る。周辺地域も含めて地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、亀岡市のＪＲ亀岡駅及び周辺駅を最寄りとする住宅地域である。需要者の中心は、亀岡市及び周辺市居
住者である。亀岡市内及び南丹市からの住み替え需要に加えて、近年は京都市からの流入も見られるため、当該地域に
おける需要は比較的堅調である。規模の大きい画地については分譲住宅素地としての需要もみられる。規模にばらつき
もあるため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況には無い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の存する地域では、需要者は居住の快適性・地縁的選好性を重視し、周辺成約価格を指標として価格を判断する
傾向が強いため、多数の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高い。周辺に共同住宅も見られるため収益還
元法も適用したが収益性は低く、試算価格としての規範性は低い。求められた比準価格は、代表標準地との検討や対象
地の前年価格からの変動率を踏まえて妥当と判断されるため、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　亀岡 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[103.0]

100
[119.6]

[102.0]
100

94,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

亀岡市では土地区画整理事業による住宅供給
が多く、工業地団地の造成も見られる。丘陵
地の住宅団地にも既存住宅需要が認められる
。

ＪＲ亀岡駅への接近性が良好であり住宅地需
要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

亀岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ４Ｍ -2025	亀岡市		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、南東1.5m、角地		１住居 (60,200)
b	２６Ｋ４Ｂ -2008	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	北3.4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２６Ｋ４Ｂ -17	亀岡市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２６Ｋ４Ｂ -2016	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２６Ｋ４Ｍ -3	亀岡市		更地	（　）	長方形	東10m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.7]	90,474	100 [ 100.0]	90,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,300
b	(　 ) 89,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	92,486	100 [ 94.1]	98,285		100,000
c	(　 ) 88,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	92,007	100 [ 98.9]	93,030		94,900
d	(　 ) 79,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,181	100 [ 82.7]	93,326		95,200
e	(　 ) 83,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,228	100 [ 88.6]	92,808		94,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,700 円／㎡]

亀岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,467,417	1,299,220	5,168,197	4,764,630	403,567	（　0.9706） 391,702	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,704,489 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	14.0 m x 25.3 m	前面道路：府道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅、１ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡程度、敷地内平面駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,343	268,600	2.0	537,200
							1.0	268,600
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		537,200		1,074,400
								537,200

⑨年額支払賃料	537,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,446,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,446,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 334,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,352,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,074,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 537,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 105,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,467,417 円　　　　（　 18,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,368 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

亀岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,900 円	64,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	334,320 円	6,686,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,400 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	128,600 円	64,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,299,220 円　（　　　　　　 3,691 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,764,630 円（　　　　　 13,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,467,417 円
②総費用	1,299,220 円
③純収益　①－②	5,168,197 円
④建物等に帰属する純収益	4,764,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,704,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

亀岡 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	亀岡市西町１４番	1314000115846-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
亀岡 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亀岡 -1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　服部　神奈

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亀岡市西町１４番				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域	東6m府道	水道、下水	亀岡 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 240 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ府
道

交通

施設

亀岡駅南西方

850m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した街並みと利便性から需要は堅調であり、土地利用に格別の変化等は見られず、今後も現状維持にて推移
すると予測する。地価は上昇傾向にて推移していくものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね亀岡市内のＪＲ山陰本線沿線に形成された住宅地域一帯である。需要者は、同市内の個人が中心と
なるが、駅徒歩圏内に存し住環境の良好な住宅地域に存するため、外部からの転入も認められる。需要は安定している
。取引規模の多様性により、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は共同住宅を想定して試算したが、相対的に低位に算出された。自己利用目的での需要が多い地域であるため
、収益性が価格に与える影響は少ないと判断した。よって、実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証
的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　亀岡 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[103.0]

100
[119.6]

[102.0]
100

94,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地や駅徒歩圏の住宅地需要は堅調で
ある。市街地外延部の需給は静態的で全般的
に弱含み傾向にあるものが多く、二極化が進
行している。

利便性の良い古くからの住宅地域で、駅にも
比較的近いことから需要は堅調である。地域
要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

亀岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ４Ｍ -24	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東2.3m、二方路		１住居 (60,200)
b	２６Ｋ４Ｂ -17	亀岡市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２６Ｋ４Ｂ -2008	亀岡市		更地	（　）	ほぼ台形	北3.4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２６Ｋ４Ｂ -28	亀岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２６Ｋ４Ｂ -13	亀岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.4]	74,396	100 [ 82.5]	90,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,000
b	(　 ) 88,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	92,007	100 [ 98.9]	93,030		94,900
c	(　 ) 89,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	92,486	100 [ 94.1]	98,285		100,000
d	(　 ) 120,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	119,501	100 [ 130.7]	91,432		93,300
e	(　 ) 122,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	118,885	100 [ 129.7]	91,662		93,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,700 円／㎡]

亀岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,476,709	1,299,700	5,177,009	4,764,630	412,379	（　0.9706） 400,255	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,894,556 円　　　　（　 25,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亀岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	14.0 m x 25.3 m	前面道路：府道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建共同住宅（平均専有面積５０㎡、２ＤＫ、８室）・平面駐車場５台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,345	269,000	2.0	538,000
							1.0	269,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		538,000		1,076,000
								538,000

⑨年額支払賃料	538,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,456,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 334,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,361,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,076,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 538,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 105,287 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,476,709 円　　　　（　 18,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

亀岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,900 円	64,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	334,800 円	6,696,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,400 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	128,600 円	64,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,299,700 円　（　　　　　　 3,692 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,764,630 円（　　　　　 13,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,476,709 円
②総費用	1,299,700 円
③純収益　①－②	5,177,009 円
④建物等に帰属する純収益	4,764,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	400,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,894,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

亀岡 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	亀岡市西町１４番	1314000115846-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考