令和8年1月10日　提出 宮津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮津 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮津市字中野小字堀分９９７番３ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅などの中に 空地が見られる住宅 地域 北東5.4m市道 水道、下水 岩滝口 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から離れた住宅地域 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 岩滝口駅北東方 7.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺に農地も見られる郊外の住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特段見受けられない。今後も現状を 維持して推移すると考えられ、当面の地価は横ばいで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、宮津市及び周辺市町の住宅地域一帯と判定した。需要者は、当該圏域に地縁性を有する地元居 住者が中心である。近隣地域は宮津市中心部から距離を有して位置しており、観光地に近いことから周辺の海沿いでは 別荘利用等も見られるものの、当該地域への波及は特に認められない。また、同一需給圏内での取引が少ないことから 、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正及び要因比較は妥当で あり、取引市場の実態を反映した価格を得た。なお、近隣地域及びその周辺に賃貸住宅は見られず、貸家需要の想定が 困難な地域であることから、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮津市の観光需要は回復基調にある一方、人 口減少・高齢化により住宅需要は弱く、住宅 地価格は弱含みである。 府中バイパスの背後地に位置する住宅地域で 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％