鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
宇治 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 9-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市槇島町十一９４番２外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1:1	事務所兼作業所Ｓ2	中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南東5m市道	水道、ガス	向島 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５ｍ市道

交通

施設

向島駅南東方

1.7km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域。京滋バイパスに近く高速道路網への接続が良好であるので、需
要増から地価上昇が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼作業所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市・久御山町等、京都府南部の工業地域一円。需要者の多くは自用の工場や倉庫等の取得を目的とす
る中小企業や個人事業者であるが、全国に営業所を展開する企業等も見込まれる。近年は、ｅコマースの拡大に伴い、
物流施設となる倉庫や駐車場等の需要が高まっており、工業地の地価が上昇している。取引価格は、街路条件やＩＣへ
の接近条件、画地条件等によりバラツキがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の工場等が中心で貸工場も見受けられるが小規模なものが多く、投資採算性を求めるためには大規模
な倉庫等を建設して、収益を確保する床面積や敷地面積が必要となり、標準的画地では土地価格に見合う賃料の収集は
困難であることから収益価格が低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[111.2]
100

100
[100.0]

100
[131.7]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府経済は、物価高騰にあるが、消費と訪
日客の回復等から堅調である。宇治市の人口
は減少、土地取引及び地価は一部を除き上昇
傾向にある。

中小工場が多い地域で国道２４号や京滋バイ
パスに近いので流通業務用地の利用が見込ま
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｍ -36	宇治市		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,200)
b	２６Ｋ３Ｓ -103	宇治市		更地	（　）	不整形	北10.5m市道、中間画地		準工高度4種最高20m (70,200)
c	２６Ｋ３Ｏ -103	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北6m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
d	２６Ｋ３Ｈ -103	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	西8.2m私道		工業 (60,300)
e	２６Ｋ３Ｏ -8	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,066	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	87,517	100 [ 75.0]	116,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 69,805	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	82,193	100 [ 77.1]	106,606		107,000
c	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	119,047	100 [ 97.9]	121,601		122,000
d	(　 ) 110,435	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,687	100 [ 99.7]	124,059		124,000
e	(　 ) 141,225	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,653	100 [ 119.0]	129,120		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

宇治 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,125,697	2,406,968	7,718,729	5,793,610	1,925,119	（　0.9540） 1,836,564	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	45,914,100 円　　　　（　 76,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	602 ㎡	27.2 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階作業所、２階事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	事務所兼作業所	300.00	100.0	300.00	1,473	441,900	6.0	2,651,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		883,800		5,302,800
								0

⑨年額支払賃料	883,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,605,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,605,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,075,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,302,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,125,697 円　　　　（　 16,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	586,200 円	97,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	318,168 円	10,605,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 501,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,000 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,406,968 円　（　　　　　　 3,998 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 55 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,793,610 円（　　　　　 9,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,125,697 円
②総費用	2,406,968 円
③純収益　①－②	7,718,729 円
④建物等に帰属する純収益	5,793,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,925,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,836,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,914,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市槇島町十一９４番２	1328000155769-0000
2	宇治市槇島町十一９４番３	1328000155770-0000
3	宇治市槇島町十一９４番５	1328000155772-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
宇治 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 9-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　東辻　壮司

TEL.

鑑定評価額

67,400,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市槇島町十一９４番２外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1:1	事務所兼作業所Ｓ2	中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南東5m市道	水道、ガス	向島 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

業務地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５ｍ市道

交通

施設

向島駅南東方

1.7km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、倉庫、事業所等が見られる京都府南部の工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面の間、
現状程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼作業所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇治市及び周辺市町を含む京都府南部の工業地域である。需要者は、自用の工場、倉庫等を指向する事
業者や拠点機能を含めた配送業者が中心であり、交通利便性のほか工場、倉庫、駐車場の配置など需要者の利用度が重
視される。京都府南部における道路交通網整備の進捗の他、業務地の供給が限定的であることもあり、工業地への需要
は強含んでいる。中心となる価格帯は立地条件、画地条件等により一様ではなく、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小の倉庫や工場が混在する工業地域である。業務効率性、事業採算性を重視する自己使用目的の取引が
中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、収益価格は、投資採算性に見合う賃料水準が形
成されておらず低位に求められた。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を考
慮し、更に単価と総額との関連、工業地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[111.2]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[100.0]
100

112,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築コストの上昇や実質所得の減少、国内外
の政策動向といった懸念材料はあるものの、
宇治市内の不動産市場は総じて堅調な動きが
続いている。

製造業が多い工業地域であり、京都府南部に
おける道路交通網の整備の影響を受けた需要
は強く、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｎ -7	久世郡久御山町		更地	（　）	不整形	北西26m国道、南東4m、北東4m、三方路		工業高度地区5種 (60,200)
b	２６Ｋ３Ｏ -103	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北6m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
c	２６Ｋ２Ｇ -18	八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
d	２６Ｋ３Ｐ -102	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北7m私道、西7m、南西6m、三方路		１中専高度1種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,485	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	165,087	100 [ 137.1]	120,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	119,047	100 [ 99.9]	119,166		119,000
c	(　 ) 126,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,652	100 [ 105.5]	120,049		120,000
d	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	90,715	100 [ 83.6]	108,511		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

宇治 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,023,886	2,389,088	7,634,798	5,752,100	1,882,698	（　0.9540） 1,796,094	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	44,902,350 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	602 ㎡	27.2 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階作業所、２階事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事務所兼作業所	600.00	100.0	600.00	1,443	865,800	6.0	5,194,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		865,800		5,194,800
								0

⑨年額支払賃料	865,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,389,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,389,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,974,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,194,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,023,886 円　　　　（　 16,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	582,000 円	97,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	311,688 円	10,389,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 501,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 800,200 円	97,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,088 円　（　　　　　　 3,969 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 55 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,752,100 円（　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,023,886 円
②総費用	2,389,088 円
③純収益　①－②	7,634,798 円
④建物等に帰属する純収益	5,752,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,882,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,796,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,902,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市槇島町十一９４番２	1328000155769-0000
2	宇治市槇島町十一９４番３	1328000155770-0000
3	宇治市槇島町十一９４番５	1328000155772-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考