鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
宇治 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市槇島町大川原６番外				②地積　(㎡)	1,143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:1	店舗兼工場Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西13m府道	水道、下水	小倉 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ府道

交通

施設

小倉駅北方

1.6km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないため
、路線商業地域として今後も現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗の敷地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部地域を含む京都府南部地域の商業地域の存する圏域である。主な需要者は全国チェーンの飲食
店舗や自動車ディーラー等を運営する法人が中心である。路線商業地域として安定した需要が認められる。取引される
業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の中心価格帯を見出すことは出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であり、店舗等が建ち並んでいる。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
こと等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも、実際の取引相場をより重視して意
思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高は継続し、株価や為替が大きく変動す
る中、企業収益は改善に足踏みが見られるが
、個人消費は持ち直している。人出不足が鮮
明である。

車両交通量が多い路線商業地域である。旺盛
な店舗需要、投資需要に支えられ、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｐ -109	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南21m国道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２６Ｋ３Ｐ -11	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	２６Ｋ３Ｏ -107	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２６Ｋ３Ｈ -104	宇治市		建付地	（　）	長方形	東9.3m市道、中間画地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
e	２６Ｋ３Ｃ -105	京都市南区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東6m、北6m、三方路		工業高度4種最高31m (80,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,294	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,059	100 [ 135.2]	151,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 214,380	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,099	100 [ 143.1]	157,302		157,000
c	(　 ) 184,609	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,762	100 [ 114.3]	170,395		170,000
d	(　 ) 145,833	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,000	100 [ 94.1]	163,656		164,000
e	(　 ) 210,022	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	224,023	100 [ 139.7]	160,360		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

宇治 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,781,810	6,377,616	21,404,194	16,525,100	4,879,094	（　0.9554） 4,661,486	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	108,406,651 円　　　　（　 94,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	675.00	Ｓ2	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,143 ㎡	36.0 m x 37.5 m	前面道路：府道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗。各階部分貸又はフロア貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似する建物の有効率から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	675.00	85.0	573.75	2,148	1,232,415	10.0	12,324,150
							2.0	2,464,830
2～ 2	店舗	675.00	90.0	607.50	1,826	1,109,295	5.0	5,546,475
							2.0	2,218,590
～

～

～

計		1,350.00	87.5	1,181.25		2,341,710		17,870,625
								4,683,420

⑨年額支払賃料	2,341,710 円　×　12ヶ月　＝　 28,100,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,181.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,100,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,405,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,695,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,870,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,771 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,683,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 916,545 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,781,810 円　　　　（　 24,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,148 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,542,000 円	257,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	843,016 円	28,100,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,358,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,120,200 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,377,616 円　（　　　　　　 5,580 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,525,100 円（　　　　　 14,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,781,810 円
②総費用	6,377,616 円
③純収益　①－②	21,404,194 円
④建物等に帰属する純収益	16,525,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,879,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,661,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,406,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市槇島町大川原６番	1328000154062-0000
2	宇治市槇島町大川原７番	1328000154071-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
宇治 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市槇島町大川原６番外				②地積　(㎡)	1,143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:1	店舗兼工場Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西13m府道	水道、下水	小倉 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ府道

交通

施設

小倉駅北方

1.6km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに低層の沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺において改装工事が実施された店舗が散
見されるなど繁華性向上に対する期待感が認められ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市を中心に府南部に存する路線商業地域である。主な需要者は地元事業者から全国チェーンの事業者
まで想定される。近隣地域は路線商業地域であり、宇治市と京都市を接続する幹線道路沿いに所在し当該路線は一定の
交通量が認められるため、需給は堅調で推移している。取引の中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるば
らつきが大きく見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路幹線道路沿いの路線商業地域であり、不動産市場における価格決定には収益性の程度及び類似不動産の取
引相場との比較の観点が重視されるが、本件においては試算過程で想定要素を多く含む収益価格と比較して市場実態を
反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比
較考量し、前年公示価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光関連の上昇基調は落ち着きつつあるもの
の、個人消費の緩やかな回復傾向が続くなど
、景況感は依然として堅調に推移している。

一定の交通量が認められる幹線道路沿いの路
線商業地域であり、大手企業の出店もみられ
るなど商況は安定しており、需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｈ -6	八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,200)
b	２６Ｋ３Ｈ -104	宇治市		建付地	（　）	長方形	東9.3m市道、中間画地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
c	２６Ｋ２Ｋ -126	八幡市		更地	（　）	ほぼ整形	東11.5m府道、南6.5m、角地		近商高度4種最高20m (100,200)
d	２６Ｋ３Ｐ -107	城陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,162	100 [ 83.6]	150,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 145,833	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,000	100 [ 94.1]	163,656		164,000
c	(　 ) 167,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	159,528	100 [ 96.7]	164,972		165,000
d	(　 ) 190,586	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,120	100 [ 126.2]	164,913		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

宇治 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,677,328	6,486,059	22,191,269	17,082,400	5,108,869	（　0.9534） 4,870,796	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	113,274,326 円　　　　（　 99,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	675.00	Ｓ2	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,143 ㎡	36.0 m x 37.5 m	前面道路：府道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗のフロア貸しを想定。　

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	675.00	85.0	573.75	2,254	1,293,233	10.0	12,932,330
							2.0	2,586,466
2～ 2	店舗	675.00	90.0	607.50	1,850	1,123,875	5.0	5,619,375
							2.0	2,247,750
～

～

～

計		1,350.00	87.5	1,181.25		2,417,108		18,551,705
								4,834,216

⑨年額支払賃料	2,417,108 円　×　12ヶ月　＝　 29,005,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,181.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,005,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,450,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,555,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,551,705 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,834,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 946,056 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,677,328 円　　　　（　 25,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,572,000 円	262,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	870,159 円	29,005,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,358,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,161,500 円	262,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,486,059 円　（　　　　　　 5,675 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	262,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,082,400 円（　　　　　 14,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,677,328 円
②総費用	6,486,059 円
③純収益　①－②	22,191,269 円
④建物等に帰属する純収益	17,082,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,108,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,870,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,274,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市槇島町大川原６番	1328000154062-0000
2	宇治市槇島町大川原７番	1328000154071-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考