令和8年1月14日　提出 宇治 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市槇島町郡３５番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 東5m私道 水道、下水 小倉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 小倉駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接する市街化調整区域内の住宅地域である。駅徒歩圏外で利便性や快適性が劣ることから選好性 は低く需要は弱含みである。地域要因に格別な変動はなく、今後も現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域及び市街化区域内で地域要因等に類似性を有する住 宅地域である。需要者は同一需給圏内の地縁を有する個人が中心で、他地区からの流入は限定的である。近隣地域は駅 徒歩圏外で周辺は農地や工場が多く、選好性は低いものの、周辺の市街化区域の地価が上昇傾向にあることから、近隣 地域の地価もやや上昇に転じた。需要の中心価格帯は、画地規模や地域要因により異なり、一律的には見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほか農地がみられる住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。立地条件、画地条件等 からは経済合理性のある賃貸物件の建築を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格 は同一需給圏内の類似地域で収集した信頼性のある取引価格を採用して試算しており、実証的で説得力を有する。よっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇に 伴う消費者マインドの下振れ、金利上昇、米 国の通商政策や中国情勢等が及ぼす影響に注 意を要する。 駅徒歩圏外の市街化調整区域内で需要は弱含 みであるものの、周辺の市街化区域の地価上 昇の影響を受け、地価はやや上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％