令和8年1月14日　提出 宇治 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -13 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 小倉駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は近鉄小倉駅から徒歩約１５分圏外にあり、小規模画地の住宅が多い既成住宅地域である。周辺に目立 った変化は見られず、当面は現状の住宅地域として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線小倉駅を中心に市内の中、西部の小規模画地の住宅地域である。主な需要者は、画地規模と総 額から一次取得者である。駅から徒歩約１５分圏外で街路の系統、利便性にやや難点があり、他地域との競合で相対的 に選好性は高くない。しかし都心部から住宅価格上昇が波及し、総額の比較により、割安感から需要は上向きで推移す る。主な取引価格帯は、土地のみで１５００万円程度まで、新築戸建で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模画地の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。そのため市場で取引されるものも自用の戸建住宅が 大半である。対象標準地も画地規模と、経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できな いため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [139.0] [103.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住民基本台帳人口が令和６年９月時点で約三 十二年ぶりに１８万人を下回った。地域未来 投資促進法の特例措置により調区内に企業誘 致を図っている。 近隣地域に大きな変化は見られない。近鉄小 倉駅周辺では再開発計画が始動した他、ニン テンドーミュージアムが開業した。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％