令和8年1月10日　提出 綾部 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市城山町５番 ②地積 　(㎡) 13,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 北16m市道 水道、下水 淵垣 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   640 ｍ、南   110 ｍ、北   660 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 舞鶴若狭自動車道及び京都縦 貫自動車道各最寄ＩＣに近い 内陸型工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 淵垣駅西方 2.3km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型工業団地として成熟し土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するもの と予測される。工場地の供給が少ないため大規模工業用地の地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は府北部で形成される工業地域を中心とする圏域である。近畿圏北部の大規模工業用地との代替競争関係が 認められるため需要者は同圏域の比較的大資本の製造業や物流事業者等が中心である。稼働環境が整備された市街地近 郊型で労働力の確保が容易な工業団地の選好性は優位にあることから需給は強含みで推移している。新規の土地取引が 少なく、また、業種や画地規模の多様性も相俟って、市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の工場や研究施設等の工業系用途が標準的な地域で自己の事業用目的での取引を中心とし、事業者向 けの賃貸市場が形成されていないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断 した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を 採用し、対象標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出は概ね横ばい傾向で、設備投資には持ち 直しの動きが見られるものの、米国の通商政 策の影響による景気の下振れリスクには留意 が必要である。 高速道路網が整備され製品輸送の経済性に優 れることから、地価は上昇傾向で推移してい る。但し、労働力確保という課題は引き続き 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％