令和8年1月10日　提出 綾部 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -8 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市寺町上石１５番１１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、下水 綾部 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや郊外に形成された既存の 分譲住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 綾部駅南東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られいが、需要は弱含みであ り、地価は減少傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は綾部市及び福知山市街地やその周辺における住宅地域の範囲内である。典型的な需要者は新規の住宅を求 める同一市内の居住者と判断し、市街からの転入者は少ない傾向にある。やや郊外に存するため都心回帰等の影響から 近隣地域における需要は弱含みであり、少子高齢化の影響もありこの傾向はしばらくは続くものと思われる。需要の中 心となる価格帯は土地で５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め られた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸建物の想定が困難であったため適用しなかった。また、需要 者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適 正と判断し、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [101.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市街地における分譲住宅地は堅調である が、それ以外の商業地や周辺部等では需要は 低迷しており、二極化している。 市街地に近いが利便性にやや難のある戸建住 宅地域であり、地価水準は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％