令和8年1月10日　提出 綾部 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市桜が丘１丁目８番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 綾部 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部市が丘陵地に開発した住 宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 綾部駅北東方 4.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された住宅団地で、土地利用に変化等は見られず今後とも現状維持にて推移するものと予測する。 現在も分譲中であり、地価は横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね綾部市を中心にその周辺市町に形成された住宅地域である。需要者は市内に勤務先を有するファミ リー層が主となるが周辺市町からの転入も見られる。丘陵地に造成された区画整然とした住宅団地であり住環境は良好 であるが市街地駅周辺の生活利便性に優り自然災害リスクの低い平坦地に比べ需要は弱い。需要の中心となる価格帯は 、新築の戸建物件で２，５００万円超程度である。なお、新築促進補助金制度が延長されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、転出に伴う貸家が見られる程度であり経済合理的な賃貸住宅経営が困難な地域であるため適用を断念し た。近隣地域は、主に住環境を重視する戸建住宅を主体とする地域であり、取引は自己居住目的が支配的である。よっ て、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市は、一部の中心市街地等では需給バラ ンスの改善が見られるが、市街地外延部の需 給は静態的で全般的に弱含み傾向にある。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％