令和8年1月10日　提出 舞鶴 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字倉谷小字大縄１３５０番２ ②地積 　(㎡) 59,840   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 土砂災警特別区域 (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場や倉庫が 集まる市街地近郊の 工業地域 西9.5m市道、北側道 水道、下水 西舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西舞鶴市街地に近い工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西舞鶴市街地に近い工業地域であり、国道バイパス工事の進捗により、アクセスの向上が見込まれる。工業系の 需要は好調さがみられ、地価水準は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 土砂災害特別警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都府北中部を中心とした広域的な工業地域と把握した。需要者は製造や物流を中心とした大規模事業 者が中心となる。高速道路へのアクセスが良好な工業系用地の需要は、京都府のみならず全国的に旺盛であり、地価水 準は上昇傾向が続いている。画地規模等にばらつきがあり、市場の中心価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は、自己使用目的の取引が支配的であり、工場や倉庫の賃貸市場は形成されておらず 、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [ 99.9] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舞鶴市は人口減少が進む中、地元経済も低迷 気味であり、地価水準の推移は弱含みである 。観光・工業関連には明るさもみられる。 市街地に近い工業地域であり、国道２７号西 舞鶴道路の整備により高速道路からのアクセ ス向上が見込まれる。地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％