令和8年1月10日　提出 舞鶴 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字下福井小字新宮１１８３番２６ ②地積 　(㎡) 2,137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫が 多い舞鶴西港に近い 工業地域 西12m市道、南側道 水道、下水 西舞鶴 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の事業所敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区の指定を受けない工 業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅北西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場、倉庫などが見られる工業地域であり、大きな地域要因の変化はないことから、今後も土地利用は、 概ね現状を維持するものと予測する。地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の事業所敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね舞鶴市及び京都府北部の工業地域を中心とする圏域と判断した。舞鶴港周辺の大規模工場に関連す る中小事業者や地元事業者などが中心的な需要者である。府北部の相対的に規模の大きな工業団地などでは堅調な需要 がみられるが、中小規模工業地域への波及の程度は限定的で、未だ需要は本格的な回復傾向にあるとはいえないことか ら、地価は概ね横ばいで推移している。取引の中心価格帯は取引件数が少ないことなどから、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、代替性が認められる事例を選択して試算されたもので、実証的 で規範性の高い価格である。本地域は自用の工場や倉庫を中心とする工業地域であり、自用目的の取引が中心で、事業 者向けの賃貸市場が形成されていないことなどから、収益還元法については適用できなかった。よって本件では規範性 が高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [ 74.5] [103.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にある。臨海型貿易・工業都 市で、舞鶴港国際ふ頭では拡張工事が進行中 である。市内の土地需要は二極化の動きが継 続している。 地域要因に大きな変化はない。未だ需要は本 格的な回復傾向にあるとはいえないことから 、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％