別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
福知山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.
鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市末広町１丁目１８番１
 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東29m市道 水道、ガス、下水 福知山

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福知山駅北側の既存商業地域 街

路		 ２９ｍ市道 交通

施設		 福知山駅北方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅南地区に比し駅北地区の繁華性はやや低いものの、地域要因に特別な変動はなく、現状のまま推移するものと
思料する。地価は若干の下落ないし横這いと予測される。建築費の動向等に留意する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及び周辺市の圏域で、駅に近い商業地と代替関係が認められる。近隣地域はＪＲ福知山駅北側の
幹線道路沿いに事務所、金融機関、ホテル等が建ち、需要の中心は地元事業者のほか全国展開する事業者も考えられる
。福知山駅南側の区画整然とした商業地域に比し繁華性がやや劣り、需要は依然やや弱含んでいる。取引件数は少なく
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件もみられるが自用も多く、また、近隣地域の商業施設の賃貸需要が弱含んでいることや建築費高騰等により、
収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は、同市内の商業地の事例を中心に周辺市の商業地の事例
を関連づけ試算し、市場性を反映した実証的価格である。以上より、比準価格を中心にし収益価格をやや関連づけ、類
似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [ 96.4]
100		 100
[103.0]		 100
[107.3]		 [100.0]
100		 96,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存の商店街は衰退傾向で住宅地に転用され
るものある。路線型の店舗等では新規参入す
る店舗も少なく需要はやや弱含み。


地域要因に変動はないが、新規参入する店舗
も少なく需要はやや弱含み。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ４Ｋ

-2017		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
b ２６Ｋ４Ｇ

-2014		 綾部市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m府道、
中間画地
（都） 近商
土砂災警特別区域
土砂災害警戒区域
(60,200)
c ２６Ｋ４Ｌ

-20		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21.7m府
道、中間画地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d ２６Ｋ４Ｍ

-6		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２６Ｋ４Ｍ

-2006		 亀岡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,353  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,529 		 100
[  59.9]
104,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
60,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,707 		 100
[  61.4]
98,871 
98,900 
c (　           ) 
76,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
90,331 		 100
[  89.1]
101,382 
101,000 
d (　           ) 
107,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,125 		 100
[ 105.7]
101,348 
101,000 
e (　     33,957) 
84,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,892 		 100
[  86.6]
98,028 
98,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



福知山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,796,886 
5,140,671 
20,656,215 
19,510,400 
1,145,815 		 （　0.9468）
1,084,858 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     21,697,160 円　　　　（　     48,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.00 Ｓ4 1,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   449 ㎡     16.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階～４階事務所フロア貸し ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同規模・同用途の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
80.0 
248.00 
2,384 
591,232 		 4.0  2,364,928 
3.0  1,773,696 

 2～ 4		 事務所
310.00 
85.0 
263.50 
2,000 
527,000 		 3.0  1,581,000 
2.0  1,054,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,240.00 
83.8 
1,038.50 

2,172,232 		 7,107,928 
4,935,696 
⑨年額支払賃料      2,172,232 円　×　12ヶ月　＝　      26,066,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,038.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,066,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,303,339 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,763,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,107,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,935,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         965,916 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,796,886 円　　　　（　        57,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,384 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,072,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,042,671 円  　　　       26,066,784　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,144,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,140,671 円　（　　　　　　        11,449 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　   1,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,510,400 円  
（　　　　　        43,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,796,886 円      
②総費用 5,140,671 円      
③純収益　①－② 20,656,215 円      
④建物等に帰属する純収益 19,510,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,145,815 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,697,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市末広町一丁目１８番１
 1305000326175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
福知山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 98,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市末広町１丁目１８番１
 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東29m市道 水道、ガス、下水 福知山

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福知山駅北側の既成商業地域 街

路		 ２９ｍ市道 交通

施設		 福知山駅北方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 福知山駅北側の既成商業地域であり、土地利用に大幅な変化は見られない。当面はほぼ現状維持にて推移し、地
価水準は弱含みながらも横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及び周辺市の中心部寄り商業地域である。ＪＲ福知山駅北側の幹線道路沿いにあって周辺には事
務所、金融機関、ホテル等が見られ、需要者は地元事業者または不動産業者等である。福知山駅南側に土地区画整理事
業により整備された新しい商業地域への需要の流出が落ち着き、地価水準は安定化しつつある。規模にばらつきもある
ため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況にはない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においてはテナントビルも見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件の取引は少な
い。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の
意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、類似の標準地との検討や前年価格からの変動率も踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [ 97.3]
100		 100
[103.0]		 100
[107.3]		 [100.0]
100		 97,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福知山市の人口は微減で世帯数は若干増加し
ており、住宅地を中心に不動産需要が回復傾
向にある地域が増えている。商圏状況に特段
の変更はない。

周辺状況に特段の変更はなく、地域要因に大
幅な変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ４Ｋ

-33		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m市道、
東6m、角地
２住居

(70,200)
b ２６Ｋ４Ｋ

-2017		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c ２６Ｋ４Ｌ

-20		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21.7m府
道、中間画地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d ２６Ｋ４Ｌ

-2001		 舞鶴市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m府道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,096  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
59,986 		 100
[  59.8]
100,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
63,353  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,529 		 100
[  61.7]
101,344 
101,000 
c (　           ) 
76,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
90,331 		 100
[  89.1]
101,382 
101,000 
d (　           ) 
80,272  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,272 		 100
[  78.4]
102,388 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



福知山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,648,790 
5,120,728 
20,528,062 
19,437,600 
1,090,462 		 （　0.9468）
1,032,449 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     20,648,980 円　　　　（　     46,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.00 Ｓ4 1,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   449 ㎡     16.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はユニット貸し可能な事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 想定建物と類似する建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
80.0 
248.00 
2,350 
582,800 		 4.0  2,331,200 
3.0  1,748,400 

 2～ 4		 事務所
310.00 
85.0 
263.50 
1,995 
525,683 		 3.0  1,577,049 
2.0  1,051,366 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,240.00 
83.8 
1,038.50 

2,159,849 		 7,062,347 
4,902,498 
⑨年額支払賃料      2,159,849 円　×　12ヶ月　＝　      25,918,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,038.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,918,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,295,909 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,622,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,062,347 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,902,498 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         959,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,648,790 円　　　　（　        57,124 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,068,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,036,728 円  　　　       25,918,188　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,136,000 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,120,728 円　（　　　　　　        11,405 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,437,600 円  
（　　　　　        43,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,648,790 円      
②総費用 5,120,728 円      
③純収益　①－② 20,528,062 円      
④建物等に帰属する純収益 19,437,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,090,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,032,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,648,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市末広町一丁目１８番１
 1305000326175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考