令和8年1月10日　提出 福知山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字新庄小字本庄畑６８１番１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ市街化近接の住宅 地域 北4.9m市道 水道、下水 福知山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都計法３４条１１号の区域 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 福知山駅西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後さらに開発が進行することが予想され、現在の地価水準と 当該地域の今後の利便性等も鑑みて、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都市計画法第３４条１１項等の指定を受ける市街化調整区域又はその周辺の市街化区域内の住宅地であ り、概ね福知山市内の圏域。需要者の中心は同市及び周辺市町に居住する１次又は２次取得者層であるが、一部圏外か らの転入者も見受けられる。市街化調整区域内ながら建築規制は緩和され、快適性、利便性等も良好で相応の需要が認 められる。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円程度であり、新築戸建で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に戸建住宅用に開発された住宅地域で、周辺には共同住宅はほとんど皆無である。取引は自用目的が主流 で、経済合理的な賃貸経営が困難な地域と判断されるため、収益還元法は不適用とした。価格牽連関係が緊密で信頼性 の高い複数の取引事例を採用した実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額 との関連をも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減傾向で、特に周辺部において過疎高 齢化が進行中。住宅地市場は中心市街地にお いては需給は概ね堅調で、一部において価格 上昇も見られる。 熟成途上の住宅地域で、特段の変動要因は無 いが、周辺地域に比べ価格水準が割安である ことから、当面地価は上昇にて推移していく ものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％